Que se cache-t-il sous la grande étendue verdoyante que vous rêvez d’acheter ? Un sol argileux ? Une nappe d’eau souterraine ? La physionomie de la parcelle livre parfois de précieux indices. En effet, que l’on soit en ville ou en village, un terrain plat où les constructions voisines sont en bon état laisse penser qu’on peut construire sans difficultés. Autant de petits détails qui, associés à un petit tour à la mairie, à la DDE, sur les sites internet spécialisés complèteront votre « enquête » personnelle du terrain.

Lorsque votre parcelle est vendue comme terrain à bâtir, le vendeur, professionnel ou particulier, doit vous garantir sa constructibilité en tenant compte des règles d’urbanisme générales et locales, mais encore faut-il vous assurer qu’il permet la réalisation de votre projet personnel.

>> Demandez un certificat d’urbanisme

Procurez-vous ce document à la mairie ou à la Direction Départementale de l’Equipement. Soyez précis dans votre demande, de manière à obtenir un document complet et fiable. Ce document vous indiquera :

- La constructibilité du terrain

- Les éventuelles servitudes et autres règlementations applicables au terrain

- Les dispositions d’urbanisme et contraintes architecturales à respecter : densité autorisée (nbre de m² de plancher par rapport à la surface du terrain), hauteur, aspect extérieur,

- les éventuels classements en secteur protégé, classé ou sauvegardé

- la viabilité du terrain : route, eau, électricité, téléphone, gaz, etc…

- la situation du terrain en zone à risque

>> Assurez-vous de la viabilité du terrain

Si vous vous installez un peu loin des autres habitations de la commune, interrogez-vous sur la viabilité de votre terrain, c’est-à-dire sur les possibilités de le raccorder à tous les réseaux utiles à la vie quotidienne : route, fourniture d’eau, d’électricité, de téléphone, éventuellement de gaz et d’assainissement.

>> Assurez-vous de la qualité du sol et du sous-sol

Un beau terrain n’est pas forcément un bon terrain, facile à construire. La nature du sol et du sous-sol peut avoir des conséquences directes non négligeables sur votre projet de construction. Pour savoir ce qui se cache sous votre parcelle, une étude de sol s’impose. L’étude de sol n’est pas obligatoire.

Pour plus de sécurité, nous envisagerons ensemble la réalisation d’une étude de sol si celle-ci n’a pas été réalisée par le vendeur du terrain. Nous pourrons ainsi déterminer la profondeur et le type des fondations nécessaires (semelles filantes, pieux, longrines, etc…)

>> Consultez les POS, PLU et autres plans

Les Plans d’Occupation des Sols (POS) et leurs successeurs, les plans locaux d’urbanisme (PLU) sont consultables gratuitement en mairie. Ils sont riches d’informations pour qui sait les lire. En effet, ces documents administratifs sont très techniques. Consultez également le plan dit « de prévention des risques prévisibles », où sont répertoriées les zones dangereuses de la commune, où peuvent se produire inondations, glissements de terrain ou avalanches.

>> Renseignez-vous sur le COS, Coefficient d’Occupation du Sol

Le Coefficient d’Occupation du Sol (COS) est une information essentielle que l’on trouve dans le PLU. Il permet de calculer la surface maximale constructible sur un terrain. Par exemple, avec un COS de 0,4 pour une parcelle de 1000m², vous serez autorisé à construire une maison < à 400 m² de surface Hors Œuvre Nette (SHON).

Enfin, si le terrain est dans une commune n’ayant ni PLU, ni POS, ni carte communale, reportez-vous au Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui fixe des règles d’ordre général sur le droit de construction (art L et R 111.1 à R 111.27 du Code de l’Urbanisme).

>> Faites réaliser un bornage du terrain

Si le bornage, qui consiste à délimiter précisément le terrain, est toujours effectué pour des terrains de lotissement ou après des opérations de remembrement, dans tous les autres cas, rien n’est obligatoire. C’est pourtant la seule manière de connaître exactement la surface que l’on achète avec précision et sans contestation possible.

Un bornage effectué par un géomètre expert vous permettra de fixer définitivement et précisément les limites de votre terrain par rapport aux propriétés voisines. C’est une dépense qui peut s’avérer utile et être éventuellement partagée avec vos voisins, s'ils le souhaitent.

>> Zone à risque ou secteur sauvegardé

Assurez-vous que le terrain que vous souhaitez acheter n’est pas situé dans une zone à risques naturels : inondations, glissements de terrain, avalanches, secousses sismiques, incendies de forêt, tempêtes… Pour cela, consultez le plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) qui, s’il existe, est annexé au plan local d’urbanisme et par conséquent consultable en mairie. Le PPRN peut interdire toutes constructions dans les zones à risque ou les soumettre à des prescriptions spéciales.

Autre vérification importante, la situation du terrain dans un secteur sauvegardé, où les règles sont encore plus strictes. Ces zones ont pour but la protection de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles, bâtis ou non qui présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur. Vous serez donc contraint de vous plier à des règles d’urbanisme sévères et de soumettre votre projet de construction à l’avis d’un architecte des Bâtiments de France (ABF).

>> La procédure pour acheter votre terrain

Comme pour une maison ou un appartement, la vente d’un terrain se réalise en deux temps : la signature d’une promesse de vente puis de l’acte authentique devant notaire. La promesse de vente devra mentionnée la consistance du lot réservé, la surface réelle résultant du bornage, le prix et les délais de livraison. Demandez également à ce que la clause suspensive concernant l’obtention des prêts soit étendue à la construction. Lors de la signature de l’acte de vente authentique, vous devrez vous acquitter des droits d’enregistrement (4,80%) et des frais de notaire. Enfin, sachez que tant que le terrain est nu, vous devrez payer la taxe foncière sur la propriété non-bâtie dont le montant est variable selon les communes.